Arthur Kobozev, directeur exécutif d'IMEX Real Estate, nous a expliqué ce qui se passe aujourd'hui sur le marché immobilier de Dubaï et quel est le sentiment qui prévaut chez les investisseurs.
Arthur, bon après-midi. Parlez-nous des tendances actuelles du marché immobilier en pleine propriété à Dubaï. Un réveil et une montée remarquables sont visibles à l'œil nu.
Bonjour En effet, la situation du marché est positive dans le contexte du niveau de hausse des prix. Tous les participants au processus - investisseurs, vendeurs d’immobilier fini et promoteurs - s’attendent à une croissance future. Il est à noter que, selon les analystes, les prix des logements à Dubaï augmentent plus rapidement que dans le monde. Ainsi, au cours de la dernière année, la croissance a dépassé 20% et cette année, le rythme est devenu plus dynamique.
Selon le Département des terres de Dubaï, entre janvier et juin 2013, le nombre de transactions de vente d’immeubles résidentiels a augmenté de 41% et sa valeur totale (déclarée pour évaluation) a augmenté de 70% par rapport à la même période de l’année dernière.
Les investisseurs sont également invités à annoncer de nouveaux projets, en premier lieu, par les plus grands développeurs - EMAAR et Nakheel. Ils ont été rejoints par d'autres "requins du marché", notamment DAMAC Properties, Deyaar, le groupe Sobha, Select Properties et d'autres.
De plus, nous ne parlons pas encore de la construction de bâtiments individuels, mais de la construction de zones entières. Par exemple, dans le mégaprojet «Ville de Muhammad bin Rashid», qui sera situé sur un vaste terrain - entre l’autoroute Al Hale et l’autoroute Muhammad bin Zayed, il est prévu de construire 100 hôtels.
Quelle est la raison d'un tel développement actif? Peut-être que Dubaï tente simplement de restructurer les dettes accumulées au cours de la crise passée, en annonçant la mise en œuvre de nouveaux mégaprojets susceptibles d’attirer des investissements importants?
Les attentes positives des investisseurs sont justifiées par plusieurs facteurs. Tout d’abord, il y a une reprise active de l’économie de Dubaï et de l’ensemble des Émirats arabes unis. Selon les résultats de l'année, l'économie de Dubaï devrait connaître une croissance de 3,6%. En conséquence, il faut attirer de nouveaux travailleurs. Déjà aujourd'hui, la population de Dubaï dépasse 2,17 millions d'habitants alors qu'en 2011, sa population était de 1,97 million d'habitants. Bien entendu, tous les expatriés en visite ont besoin de lieux de séjour.
En parlant de migration, nous avons affaire à une population économiquement active. Selon le Département du développement économique de Dubaï, 55% des gens d'affaires s'attendent à une croissance de leurs revenus en 2013 et 30% sont convaincus qu'ils resteront stables.
Les flux de touristes augmentent également, dépassant aujourd'hui les 10 millions d'habitants et il est prévu de les doubler d'ici 2020. Il est évident que les Émirats arabes unis sont devenus la deuxième patrie des migrants des pays de la région touchés par des conflits militaires: ils y transfèrent non seulement des capitaux, mais se déplacent également vers leur lieu de résidence permanent.
Je tiens également à souligner qu’aujourd’hui, les prix des propriétés résidentielles à Dubaï restent inférieurs de 30% aux valeurs maximales enregistrées au troisième trimestre de 2008, pendant le boom du marché immobilier. C'est un autre facteur qui donne confiance dans le potentiel de croissance future.
Quels sont les quartiers de Dubaï qui attirent le plus les investissements et pourquoi?
Tout d'abord, les zones dotées d'infrastructures développées et d'une bonne accessibilité aux transports restent populaires: la marina de Dubaï, The Palm Jumeirah, traditionnellement populaire parmi les investisseurs, le centre-ville à la mode de Dubaï, les énormes tours de Jumeirah Lakes, remarquablement transformées récemment, les Verts, les zones de faible hauteur Emirates Living, Arabian Ranches et autres.
Dans le même temps, la demande augmente pour les zones bâties éloignées du littoral, dans lesquelles le logement est plus abordable. Tout d’abord, je voudrais souligner le quartier de Jumeirah Village, qui, malgré l’infrastructure sous-développée et un grand nombre de bâtiments inachevés, présente un bon potentiel en fonction du critère de qualité / prix.
Je recommanderais aux investisseurs qui envisagent d'acheter une maison à Dubaï de se concentrer non seulement sur les revenus locatifs actuels. Il ne faut pas perdre de vue un tel indicateur, à savoir une augmentation potentielle des coûts, qui est très élevée, par exemple, dans les projets sur l'île artificielle "palm". Par exemple, l'un des taux de croissance des taux de location les plus élevés de ces dernières années a été démontré par la région des villes internationales. Toutefois, en termes de potentiel de capitalisation, ce n'est pas la meilleure option. En général, il est nécessaire d’évaluer la situation dans le complexe et de peser les priorités pour chaque cas d’investissement spécifique.
Les Russes restent-ils des leaders dans le nombre de transactions immobilières à Dubaï?
Selon les statistiques du département des terres de Dubaï, les Russes figurent parmi les dix investisseurs les plus respectables dans l'immobilier en pleine propriété.
Leur part est très notable, en particulier dans le soi-disant "nouveau" Dubaï. Il convient de noter qu'au premier trimestre de 2013, le volume des transactions immobilières de l'émirat s'élevait à 53 milliards de dirhams (14,4 milliards de dollars américains). Les leaders traditionnels en termes d’investissement restent les représentants de l’Inde et du Royaume-Uni.
Que peut-on dire sur les préférences de nos compatriotes?
Si nous parlons des préférences de nos compatriotes, celles-ci sont traditionnelles: elles sont avant tout intéressées par la proximité de la mer. Et comme le choix des biens immobiliers en bord de mer, dont les étrangers peuvent devenir propriétaires, est en réalité limité aux zones de Dubai Marina et de Palm Jumeirah, c’est dans ces zones que «notre peuple» acquiert le plus de logements.
En ce qui concerne le cadre des prix, je ne soulignerais pas ici les priorités sans ambiguïté. Les deux objets très coûteux sont vendus, ainsi qu'à un coût moyen. Par exemple, nous travaillons avec des biens immobiliers d’une valeur allant de 200 000 USD à des dizaines de millions.
Nos compatriotes voient la reprise objective du marché et sont activés dans ce contexte. Vous savez que vous pouvez émigrer aux Émirats arabes unis en quelques jours et vous sentir ici à l'aise et en sécurité. Beaucoup en profitent pour choisir une nouvelle maison sous le soleil d'Arabie.
Y a-t-il une pénurie d'approvisionnement sur le marché aujourd'hui?
Oui, et cela tient au fait que des objets intéressants, mis en vente à un prix abordable, quittent le marché très rapidement. En règle générale, la plupart des acheteurs, en particulier ceux qui ne sont pas encore familiarisés avec les spécificités locales, prennent un temps de réflexion et, lorsqu'ils prennent une décision, l'objet est déjà vendu.
La situation du marché change très rapidement. Le logement dans les projets de grands promoteurs est vendu même avant le début de la construction, il est littéralement balayé en une journée. Les investisseurs recherchent des options rentables et sont même prêts à faire la queue lors du lancement de nouveaux projets, comme lors du boom du marché.
Qu'a appris la crise de 2008 aux investisseurs? Comment la législation de Dubaï s'est-elle améliorée aujourd'hui?
Tout d'abord, les développeurs ont imposé des restrictions sur les reventes rapides. Maintenant, un investisseur qui veut revendre un objet doit payer en moyenne 35 à 40% de sa valeur. Cela empêche la composante spéculative.
À ma connaissance, le Département des affaires foncières de Dubaï élabore actuellement des normes régissant le secteur immobilier de l’émirat, qui devraient entrer en vigueur dans les deux prochaines années.
Ils contribueront à contrôler l’activité du marché immobilier afin d’éviter que la situation ne se reproduise au milieu des années 2000, alors qu’un incroyable boom avait été observé dans le secteur immobilier.
Une loi spéciale est également en cours d’élaboration afin de protéger les droits des investisseurs.
Selon les autorités de l'émirat, les nouveaux projets de loi ont pour objectif de renforcer le code de lois régissant les activités du secteur immobilier à Dubaï, d'accroître la compétitivité du marché et de renforcer son attrait auprès des investisseurs locaux et étrangers.
En octobre, le siège de Lukoil a été transféré à Dubaï. Il existe un avis selon lequel "l'afflux" de résidents à revenus élevés peut encore stimuler la hausse des prix. Es-tu d'accord avec lui?
Cette affaire est loin d’être la seule, si l’on parle du soi-disant mouvement de masse. Je ne pense pas que cela ait provoqué ou causera des troubles sur le marché locatif. Surtout compte tenu de la "sortie" d'employés d'entreprises appartenant à l'État de Dubaï à Abu Dhabi. Permettez-moi de vous rappeler qu'une directive a récemment été adoptée, aux termes de laquelle les spécialistes étrangers employés dans les services publics de la capitale sont obligés de louer des logements sur place. Leur nombre aujourd'hui est estimé à 15 - 20 mille personnes. Nous pouvons tirer les conclusions appropriées.
Quelles sont vos recommandations professionnelles pour ceux qui veulent acheter une propriété à Dubaï?
Ne retardez pas la prise de décision, n'agissez pas au hasard, veillez toujours au bon sens et évaluez la situation de manière exhaustive. Il est important de se rappeler que plus un accord est conclu rapidement sur un marché en croissance, plus l'investissement est rentable. Et ne négligez pas le soutien de professionnels qualifiés. Ils peuvent devenir vos guides fiables sur ce marché. Nous serons heureux de voir tout le monde à Dubaï!
Vous pouvez obtenir des informations supplémentaires sur l'acquisition et la gestion de votre propriété à Dubaï auprès des spécialistes IMEX Real Estate par téléphone à Moscou +7 495 5100008, numéro sans frais dans les Émirats arabes unis 800-IMEX (800-4639) ou en envoyant une demande par courrier électronique info @ IMEXre.com.
