NOUS CONTINUONS UN CYCLE D'ARTICLES DÉDIÉS À L'ACHAT IMMOBILIER À DUBAI. NE PAS SECRET QUE L'ACHETEUR ORDINAIRE N'A PAS UNE DIRECTION FACILE POUR COMMANDER DES MOMENTS DE PROCÉDURE. RÉSUMÉ, LE PRIX DE LA QUESTION EST SUFFISTEMENT ÉLEVÉ ET LES RISQUES POSSIBLES LIÉS À L’EXÉCUTION DE LA TRANSACTION DEVRAIENT ÊTRE MINIMUM. AUJOURD'HUI, NOUS SOMMES PAS À PAS EN ÉTABLISSANT UNE PROCÉDURE D'ACHAT DE BIENS IMMOBILIERS À DUBAÏ ET NOUS PRENDRONS LES DÉTAILS LES PLUS RÉCENTS CONCERNANT L'ÉCLAIRAGE DE TOUS LES ASPECTS IMPORTANTS. Nos compatriotes qui décident d’acheter de l’immobilier aux EAU doivent garder à l’esprit qu’il n’existe toujours pas de loi fédérale générale dans le domaine de l’immobilier aux Émirats arabes unis. Chacun des sept émirats réglemente de manière indépendante toutes les questions liées au marché immobilier sur son territoire. Le plus progressiste dans cette direction, traditionnellement, est Dubaï.
Dubaï dispose du cadre législatif le plus développé et le plus transparent dans le domaine de l’immobilier. Selon les lois de l'émirat de Dubaï, les citoyens d'États étrangers qui ne sont pas membres du Conseil de coopération du Golfe arabe (CCG) ont le droit d'acquérir directement à Dubaï des biens en pleine propriété («pleine propriété») situés dans des territoires spécialement désignés, dans les zones franches. La liste de ces zones est établie par décret du souverain de Dubaï n ° 3 de 2006. Celles-ci incluent presque tout le territoire du "nouveau Dubaï", y compris des quartiers populaires tels que la marina de Dubaï, le Palm Jumeirah, l'Emirates Living, les tours Jumeirah Lakes Towers, le centre-ville de Dubaï, etc.
Les droits sur les biens immobiliers sont inscrits dans un registre spécial par le ministère des affaires foncières de Dubaï, et les propriétaires reçoivent un certificat d'enregistrement (dénommé «titre de propriété»). L'enregistrement des transactions immobilières est effectué au moment de contacter le Département des terres de l'acheteur et du vendeur, et le certificat d'enregistrement attestant de la propriété du bien acquis est immédiatement délivré à l'acheteur. Cette procédure d'enregistrement "instantané" simplifie au maximum le processus d'achat et de vente de biens immobiliers et minimise les risques éventuels, tant de la part du vendeur que de l'acheteur.
La conformité est contrôlée par l'autorité de réglementation du marché immobilier de Dubaï (RERA). Il est notamment responsable de l'enregistrement des projets immobiliers ainsi que de l'enregistrement obligatoire des promoteurs, des agences immobilières et des agents eux-mêmes. Les activités de RERA visent principalement à protéger les droits et les intérêts des acheteurs et des vendeurs et sont conçues pour minimiser les risques de fraude de la part des agents. Vérifier l’enregistrement de toute agence immobilière et de ses agents est très simple. Pour ce faire, rendez-vous sur le site Web officiel de RERA à l'adresse www.rpdubai.com
De manière générale, la procédure pour acheter une propriété à Dubaï est dans la plupart des cas la suivante:
1. L'acheteur choisit le bien qu'il souhaite acheter
Le moyen le plus simple et le plus efficace consiste à contacter l'une des agences immobilières actives sur le marché de Dubaï. Le fait est que sans la participation d’agents à Dubaï, comme dans le reste du monde, presque aucune transaction immobilière n’est achevée. C’est dans les agences immobilières que s’appliquent le plus souvent les clients qui souhaitent louer, louer, acheter ou vendre des biens immobiliers. Travaillant sur le marché, les agents, comme personne, possèdent des informations sur qui, quoi et combien ils souhaitent louer, louer, vendre ou acheter. Dans la plupart des cas, l’agence immobilière agit en tant que tiers dans la transaction entre le vendeur et l’acheteur, en garantissant les intérêts des deux parties. Cependant, il convient de garder à l'esprit que tous les acteurs du marché professionnels ne sont pas dûment enregistrés et agissent légalement.
Tout d’abord, conformément à l’ordre du Président du Dubai Land Department No. 85 de 2006, toutes les agences immobilières opérant à Dubaï doivent être agréées pour ce type d’activité et être enregistrées dans le registre spécial de l’Autorité de réglementation du marché immobilier de Dubaï (RERA). Étant donné que les entités commerciales aux EAU n'ont pas la capacité juridique universelle, le type d'activité autorisé doit être clairement indiqué dans la licence. Par exemple, pour la médiation dans la vente, l'achat ou la location, ces types d'activités doivent être explicitement indiqués dans la licence. Parallèlement, tous les agents de la société doivent suivre un cours de formation approprié et recevoir des cartes de courtage personnel avec un numéro individuel.
2. Le vendeur et l'acheteur signent un contrat de vente reflétant tous les paramètres de la transaction. En règle générale, un contrat de vente de biens immobiliers doit satisfaire aux exigences de base suivantes:
- Être en prison
La légalisation des contrats d’achat et de vente d’immobilier aux EAU n’est pas nécessaire, une simple forme écrite suffit. Bien que la langue officielle des Émirats arabes unis soit l’arabe, les traités en anglais sont universellement reconnus et acceptés sans traduction. L'exception concerne le bureau du procureur, la police et les tribunaux, où la traduction en arabe est obligatoire.
- Contient les principales conditions de la transaction
Dans le contrat de vente de biens immobiliers doivent être indiqués:
- objet de vente
- la valeur de la propriété acquise,
- paiements supplémentaires liés à la transaction (commission d'agents, paiements au développeur, frais d'enregistrement dans le département foncier, remboursement au vendeur des frais de maintenance payés à l'avance, etc.),
- la période au cours de laquelle la transaction d'achat et de vente doit être complétée,
- les conditions et la procédure de règlement,
- responsabilité des parties en cas de non-respect des conditions du contrat.
Il convient de noter que dans la plupart des cas, la participation d'avocats tiers à la préparation du contrat de vente de biens immobiliers n'est pas nécessaire. En règle générale, les employés qualifiés d'une agence immobilière effectuant une transaction sont parfaitement en mesure de préparer un tel accord sur la base de formulaires standard approuvés et utilisés dans les activités de l'entreprise.
3. Lors de la signature d'un contrat de vente avec le vendeur, l'acheteur effectue un dépôt (généralement 10% de la valeur de la propriété acquise)
Habituellement, l'agence immobilière accepte le dépôt de l'acheteur et le conserve jusqu'au règlement final et à l'enregistrement de la transaction dans le département foncier. Pour l'acheteur, cela garantit un remboursement de l'acompte si la transaction n'a pas lieu par la faute du vendeur. Et le vendeur, à son tour, peut compter sur le paiement du montant du dépôt à titre d’indemnité si la transaction n’a pas eu lieu du fait de la faute de l’acheteur.
Le marché immobilier de Dubaï est multinational. Les acheteurs, les vendeurs, les propriétaires et les locataires sont généralement des ressortissants étrangers. Où peuvent-ils se chercher en cas de problème? Par conséquent, une agence immobilière ayant son siège à Dubaï est un garant sérieux de la transaction. En outre, l'exigence de la législation relative à la détention à 100% d'une telle société par les résidents locaux - citoyens des EAU - est un facteur important.
4. Le vendeur obtient du promoteur l'autorisation de vendre sa propriété (certificat d'objection de non-objection, NOC), nécessaire pour l'enregistrement d'une transaction dans le département des terres de Dubaï.
Une autorisation du développeur (No Objection Certificate, NOC) est en fait un certificat attestant que le vendeur n’a aucune dette envers le développeur. L'enregistrement d'un tel permis pour la vente de biens immobiliers peut prendre de 1 jour à 2 à 3 semaines, selon le développeur. Le coût d'un tel permis est, là encore, selon la politique du développeur, de 500 à 5 000 dirhams émiriens (environ 137-1370 USD).
5. Une fois l'autorisation de vente obtenue, le vendeur et l'acheteur enregistrent la propriété au nom du nouveau propriétaire dans le département foncier.
Habituellement, au moment de l’enregistrement, les transactions sont également réglées. Le registre immobilier est tenu par le Département des terres de Dubaï sous forme électronique. L'enregistrement du transfert de propriété d'un bien immobilier est effectué au moment où l'acheteur et le vendeur entrent en contact, et immédiatement, l'acheteur reçoit un certificat d'enregistrement («titre de propriété») prouvant qu'il est propriétaire du bien acquis.
Si la propriété n'a pas encore été mise en service, son enregistrement auprès du Département des terres a lieu dans le registre temporaire. Dans ce cas, l’acheteur ne reçoit pas un certificat d’immatriculation, mais le soi-disant. contrat de vente initial (contrat de vente initial). Lorsque l'objet est mis en service, le contrat de vente principal sert de base au propriétaire pour recevoir un certificat d'enregistrement. Le coût d’enregistrement du transfert de propriété de biens immobiliers dans le département foncier s’élève généralement à 2% du prix de vente, plus un petit versement fixe (environ 100 dollars des États-Unis) pour la délivrance d’un certificat.
Pour vous inscrire au Département des terres, vous devez soumettre les documents suivants:
- - originaux des passeports de l'acheteur et du vendeur,
- - l'original du certificat d'enregistrement immobilier au nom du vendeur,
- - le permis initial de vente de biens immobiliers du promoteur (NOC),
- - copie du contrat de vente.
Si vous n'avez pas la possibilité ou le désir de vous présenter personnellement dans le ministère des Terres au moment de l'enregistrement du transfert de droits, vous pouvez déléguer à toute autre personne le pouvoir d'enregistrer un bien immobilier en votre nom en adressant une procuration notariée. Cela peut être fait, par exemple, au Dubai Courts Notary Public. Le coût de la notarisation d'une procuration est de 60 dirhams émiriens (environ 16 USD) plus 150 dirhams (environ 41 USD). Il existe des services de dactylographie de la procuration en anglais et en arabe.
Au moment de l'enregistrement du transfert des droits sur un bien immobilier, des transactions finales ont lieu entre le vendeur et l'acheteur dans le cadre de la transaction d'achat et de vente. Habituellement, les règlements sont effectués en transférant des chèques bancaires préparés à l'avance de l'acheteur au vendeur pour les montants nécessaires (appelés chèques du gestionnaire - analogues d'une facture bancaire). Souvent, de tels contrôles sont préparés par une agence immobilière effectuant une transaction. Naturellement, avant cela, l'agence doit recevoir tous les fonds de l'acheteur. Des paiements en espèces sont parfois constatés, mais ils sont rares en raison des nombreux inconvénients que cela entraîne.
Immédiatement avant de délivrer le certificat d'enregistrement à l'acheteur, le greffier d'état demande à l'acheteur et au vendeur de procéder à des règlements et de signer un document indiquant que le vendeur ne réclame pas de paiement de biens immobiliers. Pour que le processus d'achèvement de la transaction se déroule sans heurts, l'acheteur doit préparer tous les contrôles à l'avance et coordonner les noms et les montants indiqués dans ceux-ci avec le vendeur. Si la transaction est effectuée par une agence immobilière, elle assume généralement la fonction de coordination et de coordination des paiements.
Vous pouvez obtenir des informations supplémentaires sur l’achat de biens immobiliers à Dubaï auprès des spécialistes IMEX Real Estate par tél. à Moscou +7 495 5100008, numéro sans frais dans les Émirats arabes unis 800-IMEX (800-4639) ou en envoyant une demande par courrier électronique à [email protected].
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